黄浦滩上地产大王哈同的传奇人生

那是20世纪70年代末80年代初，笔者应邀参与编写南京路老字号企业的历史，编写服务志及商业志，在查阅了大量上海开埠后的有关资料及采访了不少当时南京路老字号企业中还健在的老板、老员工时，不时听那些老人讲起一位名叫哈同的洋人房地产大老板，而且还目睹了不少哈同与中国早期政要在一起合影的照片，从而引起了笔者的“好奇心”。

_{哈同与孙中山等合影}

特别是当笔者在翻阅了有关资料得知洋人房地产商哈同仅南京路上所占有的地产面积是整条路的44.23%时，不由惊叹咋舌，对他产生了浓厚兴趣，并进行了深入挖掘。

在上海百年租界史上，留下了许许多多洋人来沪淘金的脚印；有人冒险获得万贯家财，成为大商家；有人投身艺术，成为了艺术家；有人投身教育，成为了教育学家；更有人投资房地产，成为了上海乃至全中国、全世界巨富。

在上海开埠早期来淘金的洋人中，赚钱上最成功的一个人就是出生在伊拉克的犹太人塞拉斯·阿隆·哈同，他是上海当时最大的房地产商，人称：房产大王哈同。

_哈同

他从赤贫变成巨富

哈同，从遥远的中东到印度，再带着求生的本能来到遥远的东方中国，怀着一颗忐忑不安的畏惧心里来到上海“恳荒”……

最终他由“垦荒者”变成了“淘金者”和“冒险家”，从而摇身一变成了上海乃致远东的最大房产大富翁。

哈同1851年出生在伊拉克首都巴格达城，兄妹六人排行老三，父亲在当地一家沙逊洋行供职，收入微薄，生活拮据，其父为了求得发展，还在哈同5岁时带着全家迁至印度孟买。家庭经济情况有所好转后，哈同被送进英国人开设的义塾里读书，由于他聪明好学，善动脑筋，很得英国老师的喜欢，一位英国籍犹太老师让他重点研究犹太教经典历史，并打算送他去英国留学。

然而，天有不测风云，哈同父亲的突然病故，使哈同一家一下跌入经济的低谷，母亲无奈挑起家庭重担，而懂事的哈同只能边学习、边拣破烂以此来维持一家人的生计。不久，哈同母亲因积劳成疾抛下他兄妹六人撒手人间，哈同一家生活彻底陷入贫困潦倒的绝境之中。

陷入失望痛苦绝境中的哈同为了获得一丝生存和发展，刚满20岁的他就跟着一批犹太人来到中国香港，并在沙逊洋行香港分行做杂工。干下等人的苦力活，既苦又累还赚不到钱，只能是混口饭吃吃而已，哈同怎么会甘心。志在高远，雄心勃勃的哈同于1873年离开香港来到上海，在犹太人老沙逊开设的沙逊洋行做“司阍”（看门人）。由于看门也有些小“特权”，一般人给进不给进，哈同可说了算，一些商人为了在沙逊洋中获得做一些小生意，故每天总有许多人进进出出“求事”与“办事”，哈同则利用看门这一“特权”，严格“把关”，那些人只好花钱买“门票”进出洋行，哈同就每天可从中获利。

然而，哈同又是一个很能掌握和懂得人心理的人，他从看门中获得的利益没有独吞，而是分一部分钱给他的顶头大班，大班自然不会要哈同的这份“要饭钱”，但由此对哈同的“为人”与“人品”有了一个“好印象”。一年后，哈同因“工作认真、仔细勤奋、为人忠厚”被沙逊洋行的大班提升为“大班协理”。在充当协理期间，由于哈同办事能力强及聪明、灵活、谦和，并能讲一口流利的中国话而很受大老板沙逊的赏识，不久沙逊洋行为扩大经营范围和经营业务，新组建了沙逊房地产投资和进出口贸易公司，哈同被洋行高层吸纳为该公司的负责人，摇身变成了沙逊洋行中的高级职员。

_{哈同早期工作的沙逊洋行所在地华懋饭店（今和平饭店）}

一个千载难逢的机会出现了，这个难得的机遇被哈同抓住了。1883年，上海滩出现了一次“金融风波”，上海巨富南京路上的红顶商人胡光墉因倾其所有财力投资一项投机生意而失败，属下钱庄纷纷倒闭，而与胡光墉合作的上海最大买办徐润也因投资做投机生意的房地产股票而失败破产，胡光墉与徐润在走投无路的情况下，只好无奈地把全部购入的股票与房地产由债权人处置，而债权人见做房地产的大老板都因此失败，谁还会要这些地产，也就三钱不值二钱地廉价拍卖，而富有远见卓识的哈同“看准”了这个稍纵即逝的“天赐良机”，倾其自己所有的原始积累及动员老板沙逊一同买下那笔“廉价地产”。不久地产又直线上涨，哈同一转手又高价卖出，赚了一笔巨额利润。为此，富有经商头脑的哈同深感翅膀硬了与沙逊分道杨镳，另起炉灶，自己注册成立了一家取名为“哈同洋行”的地产公司。哈同已从做房地产中尝到了甜头，并看好上海房地产的市场前景将是非常具有“爆米花”的效果。

机遇总是留给“精明之人”的，往往当人们认为一场“灾难”或是“祸事”将要发生而纷纷逃离时，而聪明大胆的人往往会从逆向思维方面判断和考虑事情发生的局势与结果。1884年，中法战争爆发，许多在租界内购置地产的法国等国商人纷纷将房地产以极其低廉的价格抛出“逃命回国”，生怕迟了会被清兵以残忍的手段杀死，再现清兵当年诛杀洋人传教士那种惨不忍睹的情景。而胆大如虎并很富有对局势分析与判断能力的哈同认为，清兵光靠长矛大刀根本无法与洋枪大炮的法军相抗衡。另外，清朝政府是“孤军奋战”得不到外援，而法国有“欧美”其它联军的支援，清朝的兵那真叫不堪一击，以卵击石，中法之战定然会在很快很短的时间里以中方失败而结束。哈同根据自己的这一正确判断与分析局势的最后结局，再次倾囊而出，把所有的资金及向沙逊洋行借贷的巨款都用于购进所有洋人抛售的低价房地产。

事局的发展结果验证了哈同的判断与分析非常正确；“中法战争”很快在法国军队的炮火中结束，清兵“溃不成军”，清朝政府只能在失败中再次低下“屈辱的头”而赔银两。英法租界内的房地产又重新开始飚升，刚刚30出头的哈同摇身一变成为了房地产巨富。随着精明能干的哈同不断扩大市场经营，最终他的资产超过了赫赫有名的沙逊，成为上海的房地产大王，仅从南京路外滩到静安寺路（南京西路）的十里洋场中，哈同的房产占到44.23%左右，这是一个多么巨大的数目。

_{南京路，哈同占了半壁江山的地产}

哈同成为了上海滩上的巨富，也是远东第一富。

哈同与罗迦陵的“海派”恋爱与婚姻

男人的一半是女人，对哈同来说他的妻子罗迦陵是他的全部。哈同一生最爱的就是妻子，他爱他的妻子可以说爱得比海深，比天高，他一生只爱妻子一人，并愿为她付出一切的爱，对于妻子他是言听计从，从不说一个“不”字，就连其妻罗迦陵终生未生育他都不在乎，也从无与其妻之外的任何女人有染，故没有哈同的一点桃色新闻。

关于哈同妻子罗迦陵的身世有两种不同的版本，其中有个版本较有可信度。

哈同妻子1863年出生在九亩地（今上海露香园路大境路一带），母亲沈氏是福建人，1861年后随罗迦陵父亲来到上海，在小东门一带靠运输与倒卖粮盐过日子，并居住在盐码头街。1862年夏，还在母亲腹中刚二个月的罗迦陵父亲驾船出海突遭台风遇难，罗家六兄弟所驾的六艘货船全部在舟山群岛一带沉入海中，唯一命大的罗迦陵六叔因年少体壮水性好，抓着一块船板在海上飘泊四天后被救，才算是罗家没有断根。罗迦陵的母亲沈氏得知这一消息后悲痛欲绝，为了生存，为了腹中的罗家命根子，沈氏坚强的活了下来，同时又不相信丈夫葬身大海，就天天去码头上边买花边“等待”丈夫回家。然而仙鹤一去不再回，一直盼到罗迦陵出世已二岁，也不见丈夫归，沈氏深信丈夫一去不返是定然不可置疑之事。

对孙氏来说丈夫虽然离去，但与女儿还必须生活下去，同时也希望能寻找到“新的生活”。

说来也巧，盐码头街临黄浦江，又处小东门热闹地段，在这里有几家妓院，当时法国的一些商船也时常停靠在这些江边码头，那些法国佬水手时常下船后就直奔妓院寻花问柳，有些法国水手还在妓院有自己“一见钟情”的相好，每次下船到妓院就找自己的“老相好”耳鬓厮磨，卿卿我我。但他们每次“上门”都要送些洋货及送一束鲜花，以示“情深”。其中有一个年轻的法国水手时常到沈氏的花摊买花，由于多次“接触”，两人之间也就熟了。那位法国水手名叫路易·达尔，大约30来岁，长得英俊清秀，一点不像是干粗活的水手，而且能说一口流利的中国话。路易见沈氏长得年轻漂亮，又懂礼貌，特别是那雪白如玉的肌肤，甜美妩媚的脸容，婷婷玉立的身姿让路易见了真可说垂诞三尺，想入靡靡，时不时地到沈氏的花摊前买些花，插在自己船上的卧室里。

沈氏面对路易的时常光顾与有意买花心里明白这是怎么一会事，而她从内心里确实也很喜欢这位法国水手路易，希望家里有个男人，生活有保障和依靠。最终沈氏和法国水手路易·达尔成了一家人。路易与沈氏成家后，对虽非亲生的罗迦陵也非常好，时常带她外出，买好看的衣服、玩具给她，为人非常豪爽大方，两年后路易用攒下的钱在小东门附近买下一个店铺，让沈氏开设了杂货店，生活由此更富裕了。路易与沈氏结婚多年虽然离多聚少，但只要路易一回家两人就如膝似胶粘在一起，可就是没有再生小孩，罗迦陵就是他俩的唯一孩子，故非常得宠，路易每次从法国回来都要带许多法国新的衣服给她们母女俩，路易平时在家还总是教罗迦陵法文，如果船上搞什么活动，他总是带罗迦陵去参加，罗迦陵上学时路易把她送到法国人办的小学读书，让他学法语，与法国小朋友生活在一起，这使罗迦陵从小就受到西方文化观念的影响。

然而，天有不测风云，就在罗迦陵过完18岁生日后的一天，路易又出海回法国，这一走罗迦陵的养父路易却是泥牛入海，一去不返，杳无音讯，母女俩天天盼、月月盼，时常站在码头上等啊盼啊，可就是不见路易归来。一年半后，沈氏母女俩从其他法国船员中得知路易他们的船在经过非洲海域时遭遇海盗，船员全部被杀死扔在海里。这一晴天霹雳使罗迦陵的母亲再次遭到精神打击后积郁成疾，身体逐渐跨了下来，再也无法经营杂货店，而罗迦陵也因经济发生困难边读书边挑起家庭担子，帮着照看杂货店。罗迦陵20岁那年，她母亲病情加重，为了给母亲看病，就把杂货店卖了。不久母亲去世，罗迦陵孤身一人，为了生存，罗迦陵就去法租界一个很有钱、男主人叫艾迪尔的法国人家当“家教”，因为她即会说汉语，又会说法语，很受法国雇主的欢迎。

_{罗迦陵过生日时留影}

然而，姑娘二十一枝花，此时的罗迦陵比其母亲青年时更漂亮；白皙的肌肤，鹅蛋型的脸容，一对水灵灵乌黑发亮的大眼睛水波荡漾，那模样，那风度、那气质简直美如仙女，让人见了很难忘记。罗迦陵在那有钱法国人家干得很认真，很尽心，很主动，深受男主人艾迪尔的满意和欣赏，而这家里的一个9岁、一个10岁的两个女儿也很喜欢罗迦陵，两个小洋女孩在罗迦陵的“调教”下，学会了做家务、做中国菜，说中国话。

姑娘的美丽即是赢得人们喜欢的资本或则说是一种征服人的优势资本，但同时也会引来别人的嫉忌，特别是同性的嫉忌。罗迦陵所“家教”的那男主人艾迪尔不到40岁，他不仅对罗迦陵的“家教”满意，而对她的暗恋也由从埋藏心中转而公开地向她表白，时常带罗迦陵一起赴法国人举办的舞会、酒会。而春心勃发时的罗迦陵也暗暗喜欢上了艾迪尔，时常彼此在无人的情况下有亲昵或暧昧的举动。常言道：若要人不知，除非己莫为。敏感的艾迪尔妻子深感罗迦陵在这个家里，将是一种对她这个女主人的“威胁”和“挑战”，法国女主人为了这个家的“安全”与丈夫不再有“移情别恋”的机会，果断地把罗迦陵辞退。

罗迦陵为了生存，走母亲的老路也设摊买花，以此养活自己。常言道：有缘千里来相会，无缘对面不相见，一个偶然的“机遇”，使哈同与罗迦陵一见如故，彼此倾慕。那是腰缠万贯的哈同在家要为自己过35岁生日，他邀请了不少英法租界上的头面人物参加，为了使生日那天家里环境更加美化，哈同提前一天去花摊订花，正好是向罗迦陵订。第二天，讲究形象与气质美的罗迦陵身穿一套法式的长裙提着一大捆鲜花来到了哈同家，并主动帮哈同一起布置“生日会场”，罗迦陵的灵巧与能干很是哈同感激，再加之她漂亮、迷人的形象，已使哈同心里对她有了好感。哈同为了感谢罗迦陵的主动与热情帮忙，特要留罗迦陵吃午饭。

就在哈同与罗迦陵准备吃午饭时，哈同的一个女佣走进客厅，告诉哈同有一个法国公部局的人有事寻他商量，还没等哈同说一声请，只见一位相貌堂堂的不速之客法国人已走进客厅，那法国人先与哈同握了握手再拥抱了一下，当他刚松开哈同双眼在环顾插满鲜花的漂亮客厅时，那法国人的目光突然像闪电似地一下射向了罗迦陵，定定地看着、看着、看着，身体还不由微微地颤抖起来，嘴巴大张，欲说无言。而此刻的罗迦陵见那法国男子，也不由双目定定地射向他，从她的眼神与表情中掠过一丝惊讶与惊谎，有一种局促不安的样子，但又有一种期盼很久希望能相见的神情。

“迦陵，您好！罗迦陵您好！”法国男子猛然冲到罗迦陵跟前一把抓住她的手激动地紧紧握住不放：“您为什么要离开我的家，我想您、喜欢您，我的两个女儿也非常非常地喜欢您，您为什么要不告而别，我有什么对不起您的地方？！”

罗迦陵没有回答，只是站在桌边若有所思地看着客厅墙上一幅蒙娜·丽莎的油画，眼框里蓄着眼泪，她流露出了那种无法表白的苍凉与伤感。

“迦陵，我艾迪尔有什么对不住您的地方，您可以跟我直说，”艾迪尔激动地看着罗迦陵，紧握的手始终不放，生怕一松手罗迦陵就会在他眼前飞掉似的：“您知道不，我从法国回到上海家里见不到您我简直就要疯了，我到您家找过您好多次，都说您出远门不知道去了哪儿，您让我找的好苦啊。”

此刻的罗迦陵沉浸在了过去痛苦的回忆之中，她也很爱艾迪尔，这是她姑娘春心涌动时内心第一个暗恋的男人，是一个人终生难忘的事情。如今这一切对罗迦陵来说是一幕不堪回首的伤感往事的重现，理智告诉她必须冷静对待今天发生的“情人相逢”之事，因为她与他的姻缘是不可能结出“正果”，也是很不现实的。为此，罗迦陵用手拭了拭双眼后又用很平静、很平和的语气对艾迪尔道：“离开您家是我不适合做家教这份职业，所以我选择了离开，这是我的个人决定。”

……

而站在一边的哈同面对“反客为主”的两个外人在自己家的客厅里那种久别重逢的场景，感到有些茫然与不可思议。但此刻这位大老板哈同对眼前的这位漂亮卖花女罗迦陵有了一种特别的“感想”，尤其对她能与法国佬用一口非常流利的法语交流，使哈同深感吃惊，这在上海还寻找不到第二个能说法语的中国姑娘，他深深地感觉到眼前的这个姑娘非同一般，一定要撩开她不为人知的神秘面纱。

当哈同得知罗迦陵的身世之后，为之动情，同样的生活经历，同样的遭遇创伤，使哈同的同情之心油然而生。在哈同与罗迦陵的以后交往中，哈同不仅被罗迦陵的美丽漂亮所吸引，更是被她的聪明、善良、能干与善解人意而打动，就这样，哈同娶了比他小12岁的罗迦陵为妻。

婚后的哈同与罗迦陵夫妻恩爱，相敬如宾，他俩 “夫唱妇随”，又“妻命夫从”。能干的罗迦陵为哈同在法国人那里“获得好处”多多，她做到了“尽心尽情”，是一个名副其实的“帮夫之妻”。

_{哈同与爱妻罗迦陵}

为了表示对妻子罗迦陵的“真心”、“真情”付出表示由衷的感谢，同时也为显示自己的财力，1904年，哈同在静安寺路（今南京西路）、哈同路（今铜仁路）的交汇处，占地面积300多亩的土地上筑造了当时上海最大的私人花园，取名为爱丽园，其意是献给美丽的爱妻，外界也称为哈同花园。爱丽园共花费9年时间建成，内有楼80座、阁8个、台12个、亭48座、池沼8处、小榭4个，大院落10个、马路9条，并集餐馆、娱乐、学校等为一体，是一家多功能的私人花园。

_{哈同之家“爱丽园”，又叫“哈同花园”}

一则哈同精明极致的谈判故事

哈同是一个非常聪明和精明之人，特别是在与人谈判合作事宜时处处计算精细，一厘一毫都不肯吃亏，仔细到了极致，故上海生意人背地里给他个绰号叫做“老刮采”(精乖之意)，也有人叫哈同为“老精乖”。生意场上的哈同，确确实实是一个非常善于精打细算，无利不图的生意人。

在黄浦滩只要有“慈淑”二字的建筑物，那肯定就是属于哈同的房产，如南京路上原上海新华书店（今山东路口）这座大楼被叫做“慈淑”大楼。从福建路到贵州路这一带南京路地产全都是属于哈同地产。20世纪20年代的英大马路（今南京路）已是高厦林立，一片兴旺繁荣，具有捕捉商机悟性的澳大利亚富豪华商李敏周等，嗅到了在上海南京路投资发财的商机，于1923年春末带着李氏族人来到上海对南京路的商业进行考察，经过多次反复的考察与市场调研后，决定在上海南京东路上进行商业投资，建造一家大型的百货公司。选址地块南北为南京东路至天津路，东西为广西路至贵州路，占地面积为4280平方米。而这是南京东路上的黄金宝地，用现在的价值评估为特级地段的特A级地块，价格不菲。而这一地段的房地产都归哈同所有。李氏商人要想拿下这一地块，就必须与房地产商人哈同洽谈租赁事宜。

1923年秋，李氏商家一行经过仔细，全面，深入反复的市场考察，评估与核算之后，一致认为在上海南京东路所选中的地块适合建筑一家大型百货公司，便通过关系与房地产大王哈同进行了初步洽谈。那是一个丹桂飘香的礼拜下午，李氏投资商澳大利亚华商李敏周，粤港银行家李煜堂，李玉玺等一行人员来到了静安寺哈同花园的哈同书房，与哈同进行初步租赁意向洽谈。哈同得知前来洽谈的商人是一帮非常有实力的广东帮商人，是不可被小瞧的财神爷，因而以最高的礼遇约在了他豪华，宽敞，大气的书房。这表明是对来者地位与档次的认可，这同他接待当年临时大总统孙中山等大人物是一样的高规格待遇。别看哈同长得脑满肠肥，大腹便便一副大大咧咧的样子，但在与人洽谈生意时却是精明过人，一分一厘都算得极为精确到毫厘不差。当时那个地块共有7个网点，分别是一家理发店，一家鞋帽店，一家小饭店，一家南货店，一家药材店，一家纸行及一家服装店，这7家网点的房屋都是平房，是由哈同自己出钱建造后出租给商家。而这些简陋的门面房建造成本不会超过3千大洋，但哈同得知对方需求迫切，就开价3万大洋作为拆迁补偿，仅此哈同一下子就赚了10倍的钱。随后哈同提出对这块占地4280 平方米的地块租赁为每月5万大洋，全年是60万大洋，这个价格在当时的上海滩地价租赁中是一个极大的天文数字，财大气粗的李氏商家出于迫切的需求也就没有与哈同讨价还价，但前提是租赁30年为限。哈同见对方提出30年租期，他没有当即答应，只是说让他考虑3天后再答复。

_{夜色中的新新公司}

到了第三天，双方再次商谈租赁事宜时，哈同又想出了一个新招，那就是李氏企业开业对外营业3年后租赁费要递增百分之五，随后每五年在原价上再递增百分之五的租金。双方经过一番的“较量”后，李氏方只好按照哈同的要求而“谈妥”。哈同在这次地产租赁谈判中以咄咄逼人及居高临下的态势之下而大获全胜。对此，人们以为这样就是最后的谈判结果。然而非也。一天上午，哈同和李氏商人一同去地块现场“实地打样”，哈同见在7家商店的空地上还有3个小摊；一个理发摊，一个擦鞋摊，一个粥摊，哈同马上对李氏又提出增加租金的要求，他说这3个小摊贩一月可以各收10个铜板，一年可以多收360个铜板。这就是一钱不落虚的精明哈同。

这就是上海房地产大王哈同的为人与做派。

哈同的处世为人很精明

哈同不但做生意精明，而且在处世为人方面也非常精明，有人说他懂得钻营政治，也有人说他更懂得“经营人际关系”。哈同确确实实很会做人，他深韵处世之道最重要的是处理好人际关系，特别要与社会上的各种大名流处理好关系，在这方面哈同可谓是“驾轻就熟”、“得心应手”。哈同结交的朋友很广，有清庭的皇家之人，也有反清的革命党人，有领导辛亥革命者，也有北洋军阀等等。

1903年，孙中山出游檀香山在东京出版革命刊物《江苏》，哈同全力出款支持。孙中山访欧回国，哈同就为他们一行接风洗尘，当得知清朝隆裕太后之母老福普过70岁大寿，哈同携妻罗迦陵前往北平祝寿，又被朝廷封为“大清国正一品夫人”。辛亥革命胜利后，当沪军都督陈其美与上海军政府李燮和 “争霸”上海滩，上海又将遭遇战火之时，哈同作为双方的朋友出面邀请两位“头领”秘密来到爱丽园作“调停”，最终双方各退一步，而哈同则以捐款3万两银子给李燮和政府军，作为回守吴淞防区的补偿。北洋军阀时期的四位大人物冯国璋、徐世昌、黎元洪及曹锟都是哈同的亲密好朋友。孙中山南下护法时，哈同生怕经济方面有困难，就捎去了五麻袋现金。闻名近代中国史上的两次“南北会议”，都与哈同及他的爱丽园有关。

在哈同的朋友中，不少人都是中国的大政客，那些政客与政客之间彼此是“势不两立”及“不共戴天”的敌人，但是这些人全都是哈同的好朋友。哈同在那些大政客之间周旋，可以用游刃有余来形容。而哈同为什么能在那些互视双方为敌人的政客中间做到“刀切豆腐两面光”，关键就在于哈同在参与“调停”过程中不偏向哪一方，也不为哪一方攻击对方时出力，哈同始终做到“来者为客，热情招待”，他的宗旨就是与人为善，和为贵。哈同的这种为人，很得当时中国的一些大政客的赏识。

然而，哈同毕竟是一个商人，他同那些大人物建立友情的目的还是为了有“靠山”，万贯家产不被人侵占，自己的人生安全有保障。此外，最关键的还是想从握有大权的人手中得到更多的“实惠”。哈同曾这样讲过：今天你的投入多，明天你的收获会更大。这些话才是真正反映出了哈同作为生意人的心声。

1931年6月19日，这位腰缠万贯的上海房地产大王犹太人哈同留下亿万美元的资产撒手去了西天。十年后，哈同爱妻罗迦陵也离开人世。这对“华洋夫妻”在几十年的相亲相爱中却没有生下过一男半女，而夫妇俩苦心经营所积累起来的庞大资产，却没有一个合法血脉的继承人来继承开辟哈同的事业，哈同传奇一身的故事也就封存进了历史的记忆中。